De woningmarkt in 2024 was een bewogen en dynamisch jaar waarin vooral starters een belangrijke rol speelden. Hypotheekadviesketen De Hypotheekshop maakte een top-10 van de belangrijkste trends en gebeurtenissen.

1. Dalende hypotheekrente

Dit jaar daalde zowel de (middel)lange als de korte hypotheekrente aanzienlijk, met een gemiddelde daling van 0,4 procentpunt op 10 jaar met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ten opzichte van 2023. Vanaf juli zette de daling duidelijk in en sinds het hoogste punt van vorig jaar oktober is de rente zelfs met 1 procentpunt gedaald. De gemiddelde rente voor 10 jaar vast met NHG staat nu op 3,5 procent.

Goed nieuws voor doorstromers op de woningmarkt

De lagere korte hypotheekrente is vooral goed nieuws voor doorstromers. Zij profiteren namelijk van een lagere overbruggingsrente en een gunstigere regeling om hun huidige rente mee te kunnen verhuizen. De lagere hypotheekrente kan de leencapaciteit vergroten, maar hogere huizenprijzen doen die winst vaak teniet. Consumenten kunnen inspelen op een verdere daling van de hypotheekrente door te kiezen voor een geldverstrekker die een zogeheten dagrente biedt en te opteren voor een korte rentevaste periode. Of de daling volgend jaar doorzet is zoals altijd onzeker om te voorspellen, factoren die daar een rol in spelen zijn de ontwikkeling van de inflatie en de lonen en de plannen van de nieuwe Amerikaanse president Trump.

2. Bestaande klanten afhankelijk van hun huidige geldverstrekker

Bijna de helft van alle hypotheekaanvragen dit jaar (49 procent, HDN) werd afgesloten bij dezelfde geldverstrekker. Dit komt doordat consumenten bij een verhoging of het meeverhuizen van hun hypotheek vanwege de gunstige rente vaak alleen terecht kunnen bij hun huidige financier. Waar het eerder eenvoudig was om over te stappen als een aanvraag niet paste bij situaties zoals scheiden, verhuizen, verhogen of verbouwen, zijn consumenten nu afhankelijk van het beleid van hun huidige aanbieder. Het gaat hierbij om zaken als rentemiddeling, aantonen van voldoende eigen geld om dubbele lasten te betalen, beheernormen bij uit elkaar gaan, enzovoort.

Belang klant voorop

Het is daarom belangrijk dat niet slechts een beperkt aantal geldverstrekkers uitgebreide mogelijkheden biedt, maar dat alle veertig actieve spelers in de markt hun klanten kunnen faciliteren. Dit vraagt van iedere aanbieder om het belang van de klant voorop te stellen en verantwoordelijkheid te nemen voor de impact van hun keuzes op hun bestaande klanten.

3. Aflossingsvrije hypotheken onder druk

De Europese Centrale Bank (ECB) heeft grootbanken gevraagd om aflossingsvrije hypotheken in hun portefeuilles af te bouwen. Dit heeft geleid tot beperkingen bij bepaalde typen nieuwe aanvragen en zelfs tot directe benadering van bestaande klanten door banken. Dit kan problematisch zijn, omdat een aflossingsvrije hypotheek vaak bewust is gekozen op basis van een passend hypotheekadvies waarin de betaalbaarheid het uitgangspunt is.

Soms ongunstig om af te lossen

Voor veel klanten, zoals ouderen die hun hypotheek goed kunnen betalen, is het niet noodzakelijk en soms zelfs ongunstig om extra af te lossen. Zij kunnen hun geld beter inzetten om comfortabel rond te komen, aanpassingen aan hun woning te doen of te verduurzamen.

Langer zelfstandig thuis wonen

Een aflossingsvrije hypotheek kan een waardevol instrument zijn, vooral in een tijd waarin ouderen langer zelfstandig thuis moeten wonen. Het is daarom belangrijk dat banken het klantbelang blijven vooropstellen en dat andere geldverstrekkers hierin niet zomaar meegaan.

4. Verduurzaming en funderingsrisico

Sinds 1 januari is het energielabel van een woning medebepalend voor de leencapaciteit. Dit stimuleerde verduurzaming via de hypotheek, maar door onzekerheden rond zonnepanelen, warmtepompen en spouwmuurisolatie zijn veel consumenten afwachtend geworden. Toch blijft vooral isolatie gunstig: het verlaagt maandlasten, verhoogt het wooncomfort en de woningwaarde.

Risico funderingsschade

Daarnaast komt funderingsproblematiek inmiddels in beeld bij hypotheekaanvragen. Het risico op funderingsschade is lastig in te schatten, omdat specifieke informatie per woning vaak ontbreekt en onderzoek duur is. Dit kan vooral kopers en woningeigenaren in kwetsbare gebieden raken, met mogelijk 1 miljoen woningen in Nederland. Toch zal dit onderwerp de komende jaren bij het kopen en financieren van een woning steeds belangrijker gaan worden. Voor kopers is het daarom essentieel om vooraf na te gaan of er risico’s zijn op funderingsschade, aangezien de herstelkosten in sommige gevallen al meer dan 100.000 euro per woning bedragen.

5. De hypotheekrenteaftrek: de roze olifant in de kamer

In juli trad het nieuwe kabinet aan, met de woningmarkt als belangrijk speerpunt. Opvallend genoeg bleef de hypotheekrenteaftrek onbesproken in het regeerakkoord. Dit is opmerkelijk, aangezien de huidige eigenwoningregeling al jaren als complex en onuitvoerbaar wordt bestempeld. Het jaar 2031 komt snel dichterbij – het jaar waarin de eerste groep huiseigenaren geen recht meer heeft op hypotheekrenteaftrek.

Regeling is ingewikkeld

Zonder duidelijke plannen dreigen miljoenen huiseigenaren in onzekerheid te raken. Hoe kunnen zij straks nog aantonen dat ze recht hebben op aftrek, terwijl de Belastingdienst geen sluitende administratie heeft? Bovendien is de regeling zo ingewikkeld dat fouten in belastingaangiftes wijdverspreid lijken. Het kabinet heeft grofweg twee opties: de hypotheekrenteaftrek versneld afbouwen, gecombineerd met een verlaging van de inkomstenbelasting, of de regeling nog met tien jaar verlengen en in die tijd een geleidelijke afbouw doorvoeren. Wat het kabinet ook kiest, hoe eerder er duidelijkheid komt, hoe beter voor de Nederlandse huiseigenaar.

6. Geldverstrekkers in beweging en druk op marges

Dit jaar zijn er enkele opvallende ontwikkelingen geweest rond geldverstrekkers. De verschuiving van 20 jaar vast naar 10 jaar vast en de hogere marges die banken maken op spaarrentes hebben ervoor gezorgd dat meer hypotheekaanvragen richting grootbanken en hun dochterlabels gaan, terwijl verzekeraars juist relatief minder aanvragen ontvangen.

Geen nieuwe geldverstrekker toegetreden op hypotheekmarkt

Daarnaast reorganiseren veel geldverstrekkers intern. Zo brengt de Volksbank zijn vijf merken terug naar één merk (ASN), gaan Aegon en asr samen en kiest ING ervoor om vanaf 2026 zijn hypotheekadministratie uit te besteden. Opvallend is dat er dit jaar voor het eerst in jaren geen nieuwe geldverstrekker is toegetreden, vooral omdat het verkrijgen van funding nu een lastiger proces is door de hogere rente.

Ondanks deze uitdagingen zijn er nauwelijks geldverstrekkers gestopt en blijft de concurrentie groot. De marges op hypotheken staan op het laagste niveau sinds 2008, wat de enorme concurrentie illustreert. Dit betekent dat consumenten kunnen profiteren van scherpe rentes.

7. Fraude en witwascontrole: uitdagingen in de hypotheekbranche

De hypotheekbranche werd dit jaar vaker geconfronteerd met georganiseerde fraude, vooral door het vervalsen van documenten zoals inkomensbewijzen. Hoewel dit minder dan 1 procent van alle aanvragen betreft, heeft het een grote impact. Om fraude tegen te gaan, vragen geldverstrekkers steeds meer documenten op.

Wwft

Naast fraude ligt er ook focus op het aantonen van eigen middelen om witwassen te voorkomen, zoals vereist door de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). De branche worstelt echter met een gebrek aan uniformiteit in controles, wat leidt tot vertragingen en onzekerheid voor consumenten. Geldverstrekkers, makelaars, hypotheekadviseurs en notarissen hanteren verschillende standaarden, waardoor consumenten vaker nieuwe stukken moeten aanleveren.

Eenduidige aanpak fraudebestrijding noodzakelijk

Er is behoefte aan duidelijke, uniforme regels voor de hele keten. Dit zou niet alleen de controleprocessen stroomlijnen, maar ook de snelheid en zekerheid voor consumenten vergroten. Een eenduidige aanpak helpt fraude te bestrijden zonder onnodige belasting voor huizenkopers en andere aanvragers.

8. Digitalisering in de hypotheekbranche

De digitalisering zet ook in de hypotheekbranche gestaag door. Ondanks strikt toezicht en de complexiteit door regelgeving, zoals fiscaliteit, de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) en de European AI Act, gaan consumenten uiteindelijk profiteren van snellere dienstverlening, uitgebreidere adviesmogelijkheden en meer nazorg.

Rol Artificial Intelligence

Dankzij innovaties zoals gevalideerde overheidsdata worden fysieke documenten steeds minder nodig. Daarnaast krijgen adviseurs bijvoorbeeld beter inzicht in de stand van de lening bij de geldverstrekker, iets wat nu vaak ontbreekt. In de toekomst kunnen betaaldata van betaalrekeningen en Artificial Intelligence (AI) een grote rol spelen in hypotheekadvies en -bemiddeling.

Innovaties maken hypotheekmarkt gebruiksvriendelijker

Hoewel deze ontwikkelingen langzaam gaan door onder meer hoge kosten en terughoudendheid van geldverstrekkers en adviseurs, blijven ze doorgaan. Uiteindelijk maken deze innovaties de hypotheekmarkt gebruiksvriendelijker en beter afgestemd op de individuele situatie van de consument.

9. Huizenprijzen stijgen minder hard

Sinds het herstel van de hypotheekmarkt in 2023 zijn de huizenprijzen flink gestegen, onder meer door de lagere hypotheekrente en de fors gestegen inkomens. Hoewel de prijzen nog steeds met meer dan 10 procent stijgen, lijkt de stijging de laatste maanden wat af te remmen.

Prijzen in goedkopere regio’s lopen op

Economen verwachten dat de huizenprijzen ook in 2025 stijgen door woningtekorten en hogere leencapaciteit door stijgende lonen. De vraag verschuift naar goedkopere regio’s zoals Zuid-Limburg en Flevoland, waar de prijzen oplopen. Betaalbaarheid komt onder druk doordat huizenprijzen harder stijgen dan inkomens, wat op termijn de vraag kan temperen. Schaarste blijft echter de prijzen opdrijven, mogelijk met meer financiële hulp van ouders.

10. Het jaar van de starter op de woningmarkt

2024 was een onverwachts druk jaar op de woningmarkt en de hypotheekmarkt. Het aantal hypotheekaanvragen was hoog, mede dankzij gestegen inkomens, hogere overwaardes, de lagere hypotheekrente en nieuwe leennormen die duurzame woningen en alleenstaanden extra ruimte boden. Hoewel de woningmarkt nog steeds krap is, zorgden een groter aanbod uit nieuwbouw en de verkoop van huurwoningen voor meer mogelijkheden voor met name starters. Daarnaast zien we dit jaar een toegenomen vraag naar familiehypotheken, vaak een combinatie van lenen en schenken.

Kopen woning in het buitenland

Naast starters waren er ook andere opvallende trends. Zo groeit de interesse in het kopen van een woning in het buitenland, niet alleen in Spanje, maar ook in andere landen. Daarnaast is er veel verbouwd, en ondersteunen ouders hun kinderen steeds vaker bij het kopen van een huis.

Bron: De Hypotheekshop