De fiscale voordelen van eigenwoningbezit moeten op termijn verdwijnen. Hypotheekrenteaftrek en LTV-limiet – verhouding tussen schuld en woningwaarde – zouden op termijn geleidelijk verder verlaagd moeten worden. En de huursector dient een volwaardig alternatief te worden voor de koopwoningmarkt. Alleen zo kan de varkenscyclus van op- en neerschietende huizenprijzen en de grote weerslag daarvan op de economie doorbroken worden. Dat zei Klaas Knot, president van de Nederlandsche Bank, gisteren tijdens een speech op een bijeenkomst voor investeerders en beleggers.

‘Woningtekort alarmerend hoog’
De bijeenkomst werd gehouden naar aanleiding van het verschijnen van het nieuwste rapport van Capital Value over de woningmarkt. Volgens dit rapport is het woningtekort in Nederland alarmerend hoog. Het wordt geraamd op 263.000 woningen, 3,4% van de woningvoorraad. Beleggers hebben de komende jaren kapitaal beschikbaar om 100.000 nieuwe huurwoningen te realiseren.

Prijsfluctuaties
“De opwaartse en neerwaartse uitslagen van de Nederlandse woningprijzen zijn in internationaal verband erg sterk”, bracht Knot in herinnering. Niet alleen in de afgelopen crisis was dit het geval. Ook in de jaren 70 en 80 ging het er heftiger aan toe dan in het buitenland.

Die uitbundige prijsfluctuaties hebben weerslag op de economie. Volgens cijfers van DNB werd de groei van de particuliere consumptie sinds 2013 voor 60% gedreven door het herstel van de huizenmarkt. De economische groei zelf werd in die periode voor een kwart verklaard door het herstel van onze huizenmarkt. Tegenover deze positieve cijfers staat dat diezelfde huizenmarkt ervoor zorgt dat het dal bij ons extra diep is.

Boosdoener
Boosdoener is de enorme hypotheekschuld. “Wat mij betreft blijft verdere afbouw ook na deze kabinetsperiode op de agenda staan.”

Ook acht Knot het onwenselijk dat Nederlanders hun woning volledig kunnen financieren met geleend geld. Met een LTV-limiet van 100% is Nederland wederom een buitenbeentje. Eigen middelen vormen nauwelijks een rem wanneer huizenprijzen omhoog schieten. Gevolg hiervan was dat op het dieptepunt van de crisis 36% van alle hypotheken onder water stond.

Vluchtig
Ook op de huurwoningenmarkt ziet Knot grote schommelingen. Het afgelopen jaar investeerden vastgoedbeleggers zo’n 8,5 miljard in huurwoningen, deels met geld van buitenlandse partijen. Knot koestert de hoop dat deze belangstelling blijvend is en niet vluchtig blijkt wanneer rendementen op korte termijn elders aantrekkelijker worden.

De vrijehuursector zou als drukventiel van de woningmarkt moeten fungeren, stelt Knot. Huren moet een gelijkwaardig alternatief worden voor kopen. Dat past ook beter bij de huidige flexibele arbeidsmarkt. Hij pleit voor het structureel werken aan een gelijker speelveld voor de koop- en de vrijehuursector, met de sociale huursector in een duidelijk afgebakend segment. Kortom: de fiscale voordelen eigenwoningbezit moeten tot het verleden gaan behoren.

Lage aanbodelasticiteit
Tot slot riep Knot op tot een woningaanbod dat beter past bij de vraag. Nederland kent een lage aanbodelasticiteit: prijsstijgingen worden te weinig gevolgd door meer woningbouw. Bij prijsstijging volgt geen nieuwe aanbod dat prijs zou kunnen dempen. “Vandaar ook mijn pleidooi om streng toe te zien op leennormen voor hypotheken.” Juist starters hebben behoefte aan voldoende aanbod van betaalbare woningen, maar de combinatie van en lage aanbodelasticiteit en ruime leencondities levert precies de omgekeerde situatie op.